La zone tendue agglomération caennaise concerne 24 communes du Calvados, et Louvigny n’en fait pas partie alors que Fleury-sur-Orne et Bretteville-sur-Odon y figurent. À quelques centaines de mètres de distance, le préavis de départ d’un locataire passe de trois mois à un mois, et les règles de fixation du loyer changent. Voici la liste officielle, les trois conséquences concrètes, et la confusion qu’il faut absolument dissiper.
Au sommaire
- Zone tendue agglomération caennaise : de quoi parle-t-on exactement
- La liste officielle des 24 communes classées
- Pourquoi Louvigny n’est pas en zone tendue agglomération caennaise
- Conséquence n° 1 : le préavis du locataire
- Conséquence n° 2 : l’évolution du loyer à la relocation
- Conséquence n° 3 : la taxe sur les logements vacants
- La confusion à dissiper : ce n’est pas l’encadrement des loyers
- Les réflexes du bailleur et du locataire
- Questions fréquentes sur la zone tendue agglomération caennaise
Zone tendue agglomération caennaise : de quoi parle-t-on exactement
L’expression désigne un périmètre défini par décret. Il regroupe les communes appartenant à une zone où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement.
Le texte de référence est le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants prévue par l’article 232 du code général des impôts. Son annexe fixe la liste des communes concernées.
Cette annexe a été entièrement remplacée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, entré en vigueur le lendemain de sa publication au Journal officiel. C’est cette extension qui a donné à la zone tendue agglomération caennaise son périmètre actuel.
Zone tendue agglomération caennaise : un zonage fiscal devenu une règle de bail
Il faut avoir en tête l’origine du texte qui fonde la zone tendue agglomération caennaise. Le décret de 2013 a d’abord été pris pour délimiter le champ de la taxe annuelle sur les logements vacants. La loi du 24 mars 2014 a ensuite repris ce même périmètre pour raccourcir le préavis du locataire.
Un seul zonage, plusieurs usages : c’est ce qui explique qu’une commune classée dans la zone tendue agglomération caennaise voie s’appliquer à la fois des règles de bail et des règles fiscales. Et c’est aussi ce qui nourrit les confusions que nous dissipons plus bas.
La liste officielle des 24 communes classées
Voici les 24 communes du Calvados figurant à l’annexe du décret, telles qu’issues du décret du 25 août 2023. Elles composent la zone tendue agglomération caennaise. Le tableau indique leur position dans l’agglomération, afin de visualiser la frontière parfois surprenante du périmètre.
| Commune | Situation dans l’agglomération | Classée en zone tendue |
|---|---|---|
| Caen | Ville-centre | Oui |
| Hérouville-Saint-Clair | Nord-est | Oui |
| Ifs | Sud | Oui |
| Fleury-sur-Orne | Sud, voisine de Louvigny | Oui |
| Cormelles-le-Royal | Sud-est | Oui |
| Mondeville | Est | Oui |
| Colombelles | Est | Oui |
| Giberville | Est | Oui |
| Cuverville | Est | Oui |
| Démouville | Est | Oui |
| Grentheville | Sud-est | Oui |
| Bretteville-sur-Odon | Ouest, voisine de Louvigny | Oui |
| Carpiquet | Ouest | Oui |
| Verson | Ouest | Oui |
| Saint-Germain-la-Blanche-Herbe | Ouest | Oui |
| Épron | Nord | Oui |
| Biéville-Beuville | Nord | Oui |
| Rots | Nord-ouest | Oui |
| Fontaine-Étoupefour | Sud-ouest | Oui |
| Baron-sur-Odon | Sud-ouest | Oui |
| Grainville-sur-Odon | Sud-ouest | Oui |
| Tourville-sur-Odon | Sud-ouest | Oui |
| Mondrainville | Sud-ouest | Oui |
| Mouen | Sud-ouest | Oui |
| Louvigny | Sud, en bord d’Orne | Non |
Louvigny figure dans ce tableau uniquement pour la comparaison : la commune n’appartient pas à la zone tendue agglomération caennaise. Éterville et Feuguerolles-Bully ne sont pas davantage classées, alors qu’elles jouxtent des communes qui le sont.
Vérifiez toujours le texte en vigueur. Les listes reproduites sur les sites d’annonces ne sont pas toujours à jour. Avant de rédiger un congé ou de fixer un loyer, consultez la version consolidée du décret sur Légifrance, ou faites vérifier la situation de votre bien par l’étude. Une erreur de zonage fragilise un congé et peut coûter deux mois de loyer.
Pourquoi Louvigny n’est pas en zone tendue agglomération caennaise
La question revient souvent, et elle est légitime. Louvigny est limitrophe de Caen, séparée de Fleury-sur-Orne par quelques centaines de mètres, et son marché est parmi les plus tendus de la couronne sud. Pourtant la commune reste hors de la zone tendue agglomération caennaise.
Zone tendue agglomération caennaise : un classement fondé sur la vacance, pas sur le prix
Le critère d’entrée dans la zone tendue agglomération caennaise n’est pas le prix au mètre carré, mais le déséquilibre entre l’offre et la demande apprécié à l’aide d’indicateurs, au premier rang desquels le niveau de vacance et la pression sur le parc locatif privé.
Or le profil de Louvigny est très particulier. La commune compte 76 % de maisons, 59 % de propriétaires occupants, et seulement 4,6 % de logements vacants contre 8,6 % en moyenne nationale. Son parc locatif privé est réduit, et son parc de logements n’a progressé que de 0,17 % en cinq ans.
Autrement dit, Louvigny est une commune de propriétaires. Le marché y est effectivement rare, mais la taille du parc locatif privé la place hors des critères qui ont servi à dessiner la zone tendue agglomération caennaise.
Une conséquence contre-intuitive. Un bailleur qui possède un appartement à Fleury-sur-Orne et une maison à Louvigny applique deux régimes différents pour deux biens distants de dix minutes à pied. Ce n’est pas une anomalie : c’est le résultat d’un zonage national appliqué commune par commune.
Conséquence n° 1 : le préavis du locataire
C’est l’effet le plus connu et le plus fréquemment invoqué. Pour un logement loué vide, le préavis de départ du locataire est en principe de trois mois, en application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Dans les communes de la zone tendue agglomération caennaise, ce préavis est ramené à un mois. À Louvigny, hors périmètre, il reste de trois mois, sauf motif particulier.
Zone tendue agglomération caennaise : ce que le locataire doit écrire dans son congé
Le bénéfice du préavis réduit n’est pas automatique. Selon service-public.fr, le locataire doit préciser dans sa lettre de congé le motif invoqué, indiquer que le logement se situe en zone tendue et viser la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le décret n° 2013-392.
Un congé qui omet cette mention laisse le préavis de droit commun s’appliquer. C’est un point de friction récurrent entre bailleurs et locataires dans la zone tendue agglomération caennaise, et il se règle par la rédaction, pas par la négociation.
Les préavis réduits qui existent hors de la zone tendue agglomération caennaise
- Obtention d’un logement social, sur justificatif.
- Bénéfice du revenu de solidarité active ou de l’allocation aux adultes handicapés.
- État de santé justifiant un changement de domicile, sur certificat médical.
- Locataire victime de violences conjugales, dans les conditions prévues par la loi.
- Obtention d’un premier emploi.
- Mutation professionnelle, pour un salarié ou un agent public.
- Perte d’emploi, ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.
Ces motifs valent quel que soit le zonage. Un locataire de Louvigny qui déménage pour une mutation professionnelle bénéficie donc du préavis d’un mois, sans avoir besoin de la zone tendue agglomération caennaise.
Et le meublé ? Pour une location meublée à usage de résidence principale, le préavis du locataire est d’un mois sur tout le territoire. Le zonage n’a ici aucune incidence. La distinction vide ou meublé pèse donc davantage que la carte de la zone tendue agglomération caennaise.
Conséquence n° 2 : l’évolution du loyer à la relocation
Deuxième effet, moins connu du grand public mais très structurant pour un investisseur. Dans les communes de la zone tendue agglomération caennaise, le bailleur ne fixe pas librement le loyer lorsqu’il reloue un logement ou renouvelle un bail.
Le dispositif applicable à la zone tendue agglomération caennaise est reconduit chaque année par décret. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 s’applique du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.
La règle de principe dans la zone tendue agglomération caennaise
Le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Ce loyer peut simplement être révisé selon l’indice de référence des loyers, à condition qu’aucune révision ne soit intervenue au cours des douze mois précédant la signature du nouveau contrat.
Les trois exceptions admises
- Les travaux d’améliorationSi le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration dont le montant atteint au moins la moitié de la dernière année de loyer, une hausse est possible. Elle ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux, toutes taxes comprises.
- Le loyer manifestement sous-évaluéLorsque le loyer précédent était manifestement inférieur aux loyers représentatifs pratiqués dans le voisinage, la hausse est admise à hauteur de la moitié de l’écart constaté. La preuve incombe au bailleur, et elle se prépare avec des références sérieuses.
- Le logement inoccupé depuis plus de dix-huit moisUn logement qui n’a pas été occupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois est expressément exclu de l’encadrement : le loyer peut alors être fixé librement, sous réserve de la restriction énergétique exposée ci-dessous. C’est une situation fréquente sur les biens issus d’une succession dans la zone tendue agglomération caennaise.
Le verrou énergétique. Depuis le 1er août 2026, un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut faire l’objet d’aucune augmentation de loyer, y compris au titre des exceptions ci-dessus. Dans la zone tendue agglomération caennaise, ce point conditionne toute stratégie de rénovation locative.
À Louvigny, hors du périmètre de la zone tendue agglomération caennaise, le bailleur fixe librement le loyer d’un nouveau locataire. C’est un avantage réel, qui doit toutefois s’apprécier au regard d’un parc locatif privé restreint et d’une demande qui n’est pas la même qu’à Caen ou à Hérouville-Saint-Clair.
Conséquence n° 3 : la taxe sur les logements vacants
Troisième effet du classement, purement fiscal et souvent découvert trop tard. Le périmètre de la zone tendue agglomération caennaise est celui du champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants, prévue par l’article 232 du code général des impôts.
Selon economie.gouv.fr, cette taxe s’applique aux logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Son taux est de 17 % de la valeur locative la première année d’imposition, puis 34 % les années suivantes.
| Critère | Taxe sur les logements vacants | Taxe d’habitation sur les logements vacants |
|---|---|---|
| Territoire | Communes classées, dont celles de la zone tendue agglomération caennaise | Communes hors du champ de la première taxe, sur délibération |
| Durée de vacance exigée | 1 an au 1er janvier | 2 ans au 1er janvier |
| Taux | 17 % puis 34 % de la valeur locative | Taux de taxe d’habitation de la collectivité |
| Caractère | Automatique | Facultatif, sur décision locale |
Un propriétaire qui laisse un appartement vide à Caen, à Ifs ou à Mondeville, donc dans la zone tendue agglomération caennaise, s’expose à une imposition significative. Le même bien laissé vide à Louvigny n’entre pas dans le champ de cette taxe, mais peut relever de la taxe d’habitation sur les logements vacants si la commune ou l’intercommunalité l’a instituée. Ce point se vérifie auprès des services fiscaux.
Un périmètre à usages multiples. Le même zonage sert de référence à d’autres dispositifs, notamment la faculté ouverte aux communes concernées de majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Avant d’acheter pour louer, vérifiez la situation exacte du bien. Nos équipes du pôle immobilier et du pôle patrimoine établissent ce diagnostic.
La confusion à dissiper : ce n’est pas l’encadrement des loyers
C’est le contresens le plus répandu, y compris chez des professionnels. Il faut distinguer deux dispositifs qui portent des noms voisins et n’ont pas du tout la même portée.
L’encadrement de l’évolution des loyers, applicable ici
C’est le mécanisme décrit plus haut. Il s’applique dans toutes les communes de la zone tendue agglomération caennaise. Il limite la variation du loyer entre deux locataires, en partant du loyer précédent. Il ne fixe aucun plafond en valeur absolue.
L’encadrement du niveau des loyers, étranger à la zone tendue agglomération caennaise
C’est un dispositif distinct, expérimental, sans lien avec la zone tendue agglomération caennaise, issu de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Il repose sur des loyers de référence arrêtés par le préfet, avec un loyer minoré et un loyer majoré au mètre carré, et il plafonne le loyer en valeur absolue.
Ce second dispositif s’applique à Paris, à Est Ensemble, à Plaine Commune, à Lille avec Hellemmes et Lomme, à Lyon et Villeurbanne, à Montpellier, à Bordeaux, à Grenoble-Alpes Métropole et au Pays basque. Il ne s’applique pas à l’agglomération caennaise.
À retenir. Aucun loyer de référence préfectoral ne s’applique à Caen ni à sa couronne. Un bailleur de la zone tendue agglomération caennaise n’a pas de plafond au mètre carré à respecter lors d’une première mise en location. Il doit en revanche respecter la règle de non-dépassement du loyer précédent en cas de relocation.
Les réflexes du bailleur et du locataire
Voici la méthode que nous recommandons à l’étude, que votre bien se situe dans la zone tendue agglomération caennaise ou en dehors, à Louvigny comme à Éterville.
- Identifier le zonage du bienCommune par commune, en vous appuyant sur la version consolidée du décret. Un bien situé à Louvigny, Éterville ou Feuguerolles-Bully est hors de la zone tendue agglomération caennaise.
- Qualifier le bailDans la zone tendue agglomération caennaise comme ailleurs, location vide ou meublée, résidence principale ou non, bail mobilité, bail de courte durée : la nature du contrat commande une grande partie des règles.
- Documenter le loyer précédentC’est la pièce maîtresse dans la zone tendue agglomération caennaise. Conservez le dernier bail, les quittances et la date de la dernière révision. Sans ces pièces, la règle de relocation devient difficile à justifier.
- Vérifier le diagnostic de performance énergétiqueL’étiquette conditionne aujourd’hui la possibilité même d’augmenter un loyer, et à terme la possibilité de louer.
- Rédiger le congé avec les mentions exigéesMotif, situation du logement, visa de la loi de 1989 et du décret. Un courrier incomplet fait perdre le bénéfice du préavis réduit.
- Anticiper la fiscalité de la vacanceUn logement laissé vide plus d’un an dans une commune de la zone tendue agglomération caennaise entre dans le champ de la taxe annuelle sur les logements vacants.
Le bail est un acte, pas un formulaire. Que votre bien relève ou non de la zone tendue agglomération caennaise, sa rédaction engage. Bail d’habitation, bail commercial, convention d’indivision entre bailleurs, démembrement d’un bien loué : l’étude sécurise la rédaction et vous remet un document opposable. Découvrez l’Office Notarial de Louvigny, notre pôle immobilier complexe et institutionnel, et nos articles sur le prix immobilier à Louvigny et sur les frais de notaire dans le Calvados.
Questions fréquentes sur la zone tendue agglomération caennaise
Quelles communes composent la zone tendue agglomération caennaise ?
Vingt-quatre communes du Calvados figurent à l’annexe du décret n° 2013-392, dans sa rédaction issue du décret du 25 août 2023 : Caen, Hérouville-Saint-Clair, Ifs, Fleury-sur-Orne, Cormelles-le-Royal, Mondeville, Colombelles, Giberville, Cuverville, Démouville, Grentheville, Bretteville-sur-Odon, Carpiquet, Verson, Saint-Germain-la-Blanche-Herbe, Épron, Biéville-Beuville, Rots, Fontaine-Étoupefour, Baron-sur-Odon, Grainville-sur-Odon, Tourville-sur-Odon, Mondrainville et Mouen.
Louvigny fait-elle partie de la zone tendue agglomération caennaise ?
Non. Louvigny ne figure pas dans la zone tendue agglomération caennaise, contrairement à ses voisines Fleury-sur-Orne et Bretteville-sur-Odon. Le préavis de droit commun de trois mois s’y applique donc pour une location vide, sauf motif de réduction prévu par la loi.
Mon locataire peut-il partir en un mois à Louvigny ?
Oui, mais seulement s’il justifie d’un motif légal : mutation professionnelle, perte d’emploi, premier emploi, état de santé attesté médicalement, attribution d’un logement social, bénéfice du revenu de solidarité active ou de l’allocation aux adultes handicapés, situation de violences conjugales. À défaut, le préavis reste de trois mois.
Puis-je augmenter le loyer en relouant à Caen ou à Ifs ?
En principe non. Dans la zone tendue agglomération caennaise, le loyer du nouveau locataire ne peut excéder celui du précédent, révisé le cas échéant selon l’indice de référence des loyers. Des exceptions existent pour les travaux d’amélioration et le loyer manifestement sous-évalué, mais elles doivent être justifiées.
Les loyers sont-ils plafonnés au mètre carré à Caen ?
Non. L’encadrement du niveau des loyers, avec loyers de référence fixés par le préfet, ne concerne pas l’agglomération caennaise. Il s’applique notamment à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et au Pays basque. Confondre les deux dispositifs conduit à des baux mal rédigés.
Un logement vide est-il taxé à Louvigny ?
La taxe annuelle sur les logements vacants ne s’applique pas à Louvigny, qui est hors de la zone tendue agglomération caennaise. En revanche, une commune ou une intercommunalité située hors de ce champ peut instituer la taxe d’habitation sur les logements vacants, applicable après deux ans de vacance. Vérifiez auprès des services fiscaux.
Sécurisez votre bail avant de signer
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Sources : décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, décret n° 2023-822 du 25 août 2023, service-public.fr, congé du locataire, economie.gouv.fr, taxes sur les logements vacants, décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Article à valeur informative, mis à jour en août 2026.